เรื่องน่ารู้ กับการกู้ซื้อบ้าน

อย่างที่เราทราบกันดีว่าบ้านหรือที่อยู่อาศัยถือเป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่สำคัญ และมีความจำเป็นกับทุกคน แต่อาจไม่ใช่ทุกคนที่สามารถซื้อบ้านด้วยเงินสดได้ หรือแม้ทำได้บางคนก็อาจเลือกที่จะกู้อยู่ดีด้วยเหตุผลต่าง ๆ กันไป

แต่ก่อนที่เราจะทำการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เรามาทำความเข้าใจเรื่องเหล่านี้กันก่อนดีกว่า

โดยทั่วไปแล้วการขอสินเชื่อบ้านจะเป็นการขอสินเชื่อระยะยาว (Long-term Loan) คือ สินเชื่อที่มีระยะเวลาในการชำระหนี้นานกว่า 5 ปี มีการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก

การคิดดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะแบ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan) ใน 3 ปีแรก ขั้นต่ำเฉลี่ยที่ 2-4% (แล้วแต่กรณี) หลังจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan) โดยอิงจาก MRR/MLR ซึ่งขึ้นลงตามช่วงเวลา (ปัจจุบันประมาณ 5-6%) ซึ่งเราสามารถขอลดดอกเบี้ย (retention) กับธนาคารเดิม หรือ refinance กับธนาคารใหม่เพื่อดอกเบี้ยที่ลดลงได้

ระยะเวลาในการผ่อนชำระสูงสุดได้ 30-40 ปี แต่ถึงอายุไม่เกิน 60-70 ปี (เงื่อนไขแล้วแต่ธนาคาร)

หากเราอยากรู้ว่าแต่ละธนาคารปล่อยกู้ที่อัตราดอกเบี้ยเท่าไร ก็มีวิธีเช็คง่าย คือ เข้าไปตามเว็บไซต์หรือโทรถามแต่ละธนาคารแล้วนำข้อมูลมาเปรียบเทียบกัน แต่เนื่องจากว่ามีธนาคารเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการไม่เสียเวลาเราอาจจะดูคร่าว ๆ จากข้อมูลที่มีคนรวบรวมไว้ เช่น ddproperty , checkraka แล้วค่อยตรวจสอบกับธนาคารที่เราสนใจอีกที

1.ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้

หลัก ๆ จะให้คะแนนกับรายได้ที่เข้ามาเป็นประจำและมีความแน่นอนสูง เช่น เงินเดือน ถ้าเป็นโบนัสหรือคอมมิชชั่นก็จะให้คะแนนน้อยหน่อย ถ้ารายได้จากการทำธุรกิจหรืองานอิสระก็อาจจะมองซับซ้อนกว่านั้นขึ้นอยู่กับดุลพินิจของแต่ละธนาคาร

นอกจากรายได้แล้ว ธนาคารก็จะดูว่าเรามีรายจ่ายอะไรที่หลีกเลี่ยงไม่ได้บ้าง (fixed cost) เช่น หนี้บ้าน หนี้รถ ว่ามีภาระต่อเดือนเท่าไร

เงินเก็บเองก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าผู้กู้มีวินัยทางการเงินมากน้อยแค่ไหน

หากธนาคารดูแล้วว่ามีโอกาสที่จะไม่สามารถชำระหนี้ได้ ก็อาจจะเสนอให้หาผู้กู้ร่วม ผู้ค้ำประกัน ปรับลดวงเงิน หรือไม่อนุมัติสินเชื่อ

2.ศักยภาพของบ้านที่ทำการกู้

ไม่ว่าผู้กู้จะมีความสามารถในการชำระหนี้มากแค่ไหน แต่ธนาคารเองก็จะมีวงเงินที่จำกัดไว้ที่จำนวนหนึ่งเท่านั้น โดยหลัก ๆ แล้วจะอิงจากราคาประเมินของทางธนาคาร

โดยทั่วไปจะให้วงเงินที่ 80-100% ของราคาประเมิน บางธนาคารหากกู้ไม่ถึง 100% ส่วนที่เหลืออาจจะเสนอให้กู้เป็นค่าตกแต่งต่อเติมซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

สำหรับธนาคาร จะมีค่าประเมิน (บางครั้งก็ฟรี), ค่าประกันอัคคีภัย, ประกัน MRTA (ไม่บังคับ), และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

สำหรับสำนักงานที่ดิน จะมีค่าภาษีเงินได้, อากร หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (อย่างใดอย่างหนึ่ง), ค่าธรรมเนียมโอน, ค่าจดจำนอง ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันว่าใครเป็นคนออกค่าอะไร

สำหรับโครงการบ้าน จะมีค่าน้ำค่าไฟ, ค่าส่วนกลาง (คิดตามพื้นที่ที่เราถือครอง)