อสังหาฯ เงินเหลือ คืออะไร?

อสังหาฯ เงินเหลือ คือ อสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ในวงเงินที่มากกว่าราคาที่ซื้อขายจริง ทำให้ผู้ซื้อได้รับส่วนต่างเงินสดไปใช้จ่ายได้อย่างอิสระ นิยมทำในอสังหาฯ ประเภท บ้าน คอนโด จึงมักจะได้ยินบ่อย ๆ คำว่า "บ้านเงินเหลือ" หรือ "คอนโดเงินเหลือ"

โดยทั่วไปแล้วเมื่อธนาคารต้องการที่จะปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน (หรือการจำนองบ้านกับธนาคาร) ย่อมต้องมั่นใจว่าหากลูกหนี้ผิดนัดชำระ ธนาคารจะสามารถยึดบ้านแล้วขายต่อเพื่อนำเงินมาใช้คืนหนี้ที่เหลืออยู่ได้ จึงพยายามปล่อยกู้ด้วยวงเงินที่ใกล้เคียงกับราคาทรัพย์สิน โดยราคาทรัพย์สินนี้จะใช้วิธีให้เจ้าหน้าที่ประเมินของธนาคารเข้ามาประเมินราคาด้วยวิธีต่างๆ เพื่อหาราคาที่เหมาะสม

หากผู้ซื้อและผู้ขาย (กรณี บ้าน/คอนโด มือหนึ่งจะหมายถึงเจ้าของโครงการ) สามารถทำให้ธนาคารเชื่อว่าราคาที่เหมาะสมสูงกว่าราคาที่ซื้อขายจริง (ซึ่งไม่บอกธนาคาร) ก็จะสามารถทำให้ธนาคารปล่อยกู้ด้วยวงเงินที่สูงกว่าราคาที่ซื้อขายจริงได้

มีได้หลายสาเหตุ เช่น ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 2 ล้าน แต่ห้องที่ซื้อได้ส่วนลดพิเศษเหลือ 1.5 ล้าน ก็ทำให้ธนาคารเชื่อได้ว่าราคาที่เหมาะสม คือ 2 ล้าน หรือห้องที่ซื้อตำแหน่งดีกว่าห้องอื่น ๆ ในโครงการ แต่ขายซื้อจริงในราคาเฉลี่ย

1.เพิ่มสภาพคล่อง

ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เพื่อเตรียมรับมือกับเหตุการณ์ต่าง ๆ เราปฏิเสธไม่ได้เลยว่า การมีเงินสดหรือสภาพคล่องอยู่ในมือเป็นสิ่งจำเป็น หากไม่มีทุนสำรองไว้ในระดับหนึ่ง หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันเงินสำรองไม่พอใช้ก็อาจจะต้องกู้เพิ่ม ซึ่งตอนนั้นอาจไม่เพียงพอต่อความจำเป็นที่ต้องใช้หรืออาจมีภาระดอกเบี้ยสูงจนไม่สามารถใช้คืนก็เป็นได้

2.ได้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ แถมมีคนช่วยผ่อน

ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในช่วงแรกประมาณ 2-4% ต่อปี หลังจากนั้น 5-6% ต่อปี (หากไม่รีไฟแนนซ์) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับสินเชื่อชนิดอื่นๆ เช่น บัตรเครดิต, สินเชื่อส่วนบุคคล, สินเชื่อ SME

จึงเป็นโอกาสในการนำเงินเหลือที่ได้จากสินเชื่อบ้านมาปิดหนี้อื่น ๆ ที่ดอกเบี้ยสูงกว่า นำเงินไปต่อยอดธุรกิจ หรือลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ ที่ให้ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่าดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้าน

กรณีมีผู้เช่า ก็เท่ากับว่ามีคนมาช่วยลดภาระในการผ่อน หากเป็นการกู้แบบอื่นไม่สามารถทำได้

3.ได้ทรัพย์สินที่ราคาต่ำกว่าตลาด

เจ้าหน้าที่ประเมินของธนาคารเองก็มีความรู้ความเชี่ยวชาญ ต่อให้เราทำราคาให้สูงมาก ๆ แต่หากไม่สมเหตุสมผล ก็ไม่สามารถทำให้ธนาคารเชื่อว่าเป็นราคาที่เหมาะสมได้

อสังหาฯ เงินเหลือส่วนใหญ่จึงมักเป็นทรัพย์สินที่ราคาต่ำกว่าราคาที่เหมาะสม ราคาขายที่สามารถขายได้จริงก็มีโอกาสที่จะเข้าใกล้ราคาประเมินจากธนาคารได้ในเวลาไม่ช้าก็เร็ว

1.แม้ดอกเบี้ยต่ำ แต่เงินที่ได้มาก็คือหนี้

อย่าลืมว่าที่มาของเงินเหลือมาจากการกู้ธนาคาร หากใช้จ่ายไม่ระวังหรือนำไปซื้อของไม่จำเป็นก็อาจจะทำให้กลายเป็นหนี้สินล้นพ้นตัวก็เป็นได้

ฉะนั้นเงินที่ได้มาควรใช้จ่ายในเรื่องที่จำเป็นก่อน เช่น ปิดหนี้อื่นที่ดอกเบี้ยสูงกว่า, ใช้เป็นงบตกแต่งห้องเพื่อหาผู้เช่าได้อย่างยั่งยืนในราคาที่เหมาะสม, เก็บสำรองไว้บางส่วนไว้จ่ายค่าส่วนกลางหรือเผื่อกรณีไม่มีผู้เช่า ส่วนที่เหลือจึงค่อยนำไปลงทุนต่อยอด

2.ไม่ใช่ของทุกชิ้นที่ราคาต่ำกว่าตลาดจริง ๆ

ศึกษาข้อมูลของ บ้าน/คอนโด ที่จะซื้อ อย่าซื้อเพียงเพราะเชื่อข้อมูลจากโครงการหรือนายหน้าคอนโดเงินเหลือ (หรือผมเองก็ตาม 555) การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ

ลองเปรียบเทียบหลาย ๆ โครงการแล้วแล้วเปรียบเทียบข้อมูลด้านต่างๆ เช่น ทำเล, แบรนด์, กลุ่มตลาด, ราคาเฉลี่ยทั้งในโครงการและโครงการรอบข้าง ฯลฯ แล้วเลือกทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการมากที่สุด เช่น yield สูง, ราคามีโอกาสโตในอนาคต, ส่วนต่างเงินเหลือสูง

3.นอกจากภาระดอกเบี้ยแล้ว ยังมีภาระอื่น ๆ ตามมาด้วย

เนื่องจากเราเป็นเจ้าของอสังหาฯ นอกจากการมีทรัพย์สินที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าและสามารถสร้างรายได้ให้เราได้แล้ว สิ่งตามมาก็คือภาระค่าใช้จ่าย โดยหลัก ๆ ก็มาจาก ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่าน้ำค่าไฟ (ส่วนใหญ่ผู้เช่าจ่าย) ค่าภาษี (ปัจจุบันน้อยมากหรืออาจไม่ต้องจ่าย แต่ก็ควรติดตามนโยบายภาครัฐเป็นระยะ)

แต่ยังดีเมื่อเทียบกับสินเชื่อชนิดอื่น เพราะค่าใช้จ่ายที่ไม่รวมภาระดอกเบี้ยนี้ ปีนึงปล่อยเช่าแค่ไม่กี่เดือนก็ครอบคลุมแล้ว ส่วนที่เหลือก็ถือเป็นเงินช่วยเราผ่อนไป