5 เหตุผลที่ไม่ควรลงทุนอสังหาด้วยเงินตัวเอง

เคยสงสัยหรือไม่ ว่าทำไมนักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาฯ ส่วนใหญ่ถึงต้องกู้เงินมาซื้อ ไม่ว่าจะเป็นรายเล็กรายใหญ่ ทั้ง ๆ ที่คนเหล่านั้นก็น่าจะมีเงินสดเพียงพอที่จะซื้ออสังหาฯ ได้ด้วยเงินสดทั้งหมด แต่กลับไม่ใช้เงินตัวเองหรือใช้แค่บางส่วน เราจะเล่าเหตุผลเหล่านั้นผ่านบทความนี้กัน

1. ใช้เงินตัวเองอย่างเดียวเป็นการเสียโอกาส

2. อัตราผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร

3. เพิ่มเงินต้นง่ายกว่าการเพิ่มอัตราผลตอบแทน

4. มีเงินสำรองไว้เป็นสภาพคล่อง

5. ได้รับสิทธิพิเศษมากมาย

การที่เราใช้เงินสดในการลงทุนเพียงอย่างเดียว ทั้งที่เรามีเครดิตที่สามารถกู้ได้ เท่ากับว่าเราไม่ได้ใช้ทรัพยากรที่มีให้เกิดประโยชน์สูงสุด ทำให้โอกาสการลงทุนเรามีจำกัด

ลองคิดง่าย ๆ สมมติว่าเรามีเงิน 2 ล้าน ซื้อคอนโด 1 ห้องด้วยเงินสดทั้งหมด เราก็จะได้คอนโดมาแค่ห้องเดียว แต่ถ้าเราออกเอง 1 ล้าน แล้วกู้อีก 1 ล้าน ต่อห้อง เราก็จะได้คอนโดเพิ่มมาอีก 1 ห้องแล้ว ยิ่งถ้าเรามีเครดิตมากกว่านี้เราก็สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มากกว่าเดิม

หรืออีกกรณีหนึ่ง หากทรัพย์สินที่น่าสนใจมีราคามากกว่าเงินสดที่เรามี ก็เท่ากับว่าเราเสียโอกาสในของดีไปเพียงแค่เงินไม่พอเท่านั้น ทั้ง ๆ ที่ทรัพย์ชิ้นนั้นอาจจะให้ผลตอบแทนดีกว่าทรัพย์ที่เรามีเงินถึงก็ได้

โดยทั่วไปแล้ว อสังหาฯ ไม่ใช้สินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงที่สุดในกรณีที่เราใช้เงินตัวเอง แต่ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็น 1 ในสินเชื่อที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุด โดยเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดา ทำให้หักรายจ่ายแล้วกำไรก็ยังหอมหวานอยู่ดี

ยกตัวอย่าง ถ้าเรามีเงิน 1 ล้านบาท ลงทุนสินทรัพย์อื่นได้ผลตอบแทน 15% ต่อปี แต่ลงทุนในอสังหาฯ ได้ผลตอบแทน 8% ต่อปี แต่เราใช้เงินกู้ 10 ล้าน ดอกเบี้ย 6%

• กรณีแรก 15% ของ 1 ล้าน = 150,000 บาทต่อปี

• กรณีที่สอง ผลตอบแทนหลังหักดอกเบี้ยเหลือ 2% ของ 10 ล้าน = 200,000 บาทต่อปี

• จะเห็นว่าถึงแม้ว่าผลตอบแทนต่อปีจากอสังหาฯ จะน้อยกว่าแต่ถ้าเราสามารถกู้ได้มากก็ทำให้เราได้รับผลตอบแทนเป็นเงินที่มากกว่าได้

ผลตอบแทนการจากลงทุนจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับ 3 อย่าง คือ เงินต้น, อัตราผลตอบแทน, ระยะเวลา ซึ่งจะเห็นว่าระยะเวลาเป็นสิ่งที่ควบคุมไม่ได้เพราะเราเร่งเวลาไม่ได้ ส่วนอัตราผลตอบแทนการที่เราจะเพิ่มเป็นหลายเท่าตัวไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องสั่งสมประสบการณ์ต้องทำการบ้านหนักแต่ต่อให้เก่งยังไงในทางปฏิบัติก็ยังมีเพดานอยู่ แต่การเพิ่มเงินต้นเป็นหลาย 10 เท่านั้นง่ายกว่า

ถ้าเราลงทุนปกติได้ผลตอบแทน 10% ต่อปี หากเราอยากเพิ่มเป็น 20% ก็ต้องทำการบ้านมากขึ้นหรือไม่ก็รับความเสี่ยงความผันผวนที่เพิ่มขึ้น ถ้า 100% นี่ยิ่งเป็นไปได้ยากหากจะทำให้ได้อย่างยั่งยืน

กลับกันการใช้เงินคนอื่นนั้น มีวิธีการมากมาย ยกตัวอย่างง่ายสุดที่คนทั่วไปทำได้ก็คือการกู้ธนาคารที่สามารถกู้ได้ 70-80 เท่าของเงินเดือน ในกรณีที่ไม่ใช้เทคนิคพิเศษ แต่จริง ๆ ก็มีวิธีที่กู้ได้เป็นหลายร้อยเท่าของเงินเดือน

นอกจากผลตอบแทนแล้วสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันก็คือสภาพคล่อง หากเราใช้เงินเก็บที่มีทั้งหมดในการซื้ออสังหาฯ เราจะเหลือเงินไม่พอแต่งห้องหรือสำรองไว้ยามฉุกเฉิน ซึ่งถ้าหากเราต้องใช้เงินก็ใช้ว่าอยากขายแล้วจะขายได้เลย เราจึงจำเป็นต้องเหลือเงินสำรองไว้บางส่วน

ไม่ว่าจะเป็นการใช้ค่างวดในการบันทึกเป็นรายจ่ายเพื่อลดหย่อนภาษี หรือว่าสิทธิพิเศษจากธนาคารที่ให้เราลดดอกเบี้ยหรือรีไฟแนนซ์ได้กรณีที่ประวัติเราดี ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยที่ทำให้เราได้ผลตอบแทนสูงขึ้นทั้งสิ้น